채권자(은행) 입장의 부동산 담보신탁 장점

신탁공매 물건에 보다 쉽게 접근하기 위해서는 물건이 왜 공매에 나오게 됐는지 처음부터 히스토리를 확인할 필요가 있습니다.
은행이 담보신탁으로 채무자에게 돈을 빌려준 것에서 히스토리가 시작됩니다.
아래에서 은행은 왜 보다 간단한 근저당을 사용하지 않고 신탁이라는 복잡해 보이는 구조를 취하는지에 대해 설명했습니다.

부동산 담보신탁은 근저당과는 달리 자유로운 설계가 가능합니다.

부동산 담보신탁은 법률에 위배되는 경우를 제외하고 신탁계약 내에서 자유롭게 조율이 가능합니다.
근저당은 민법에서 정한 방식대로 실행됩니다. 담보신탁은 신탁법에 의하여 실행되지만 신탁법이 민법보다 훨씬 넓은 자율성을 부여하고 있습니다.

가령, 근저당에 기하여 채권을 회수하고자 할 때에는 민법, 민사집행법에 따른 복잡한 절차를 다 밟아야 힙니다.
반면, 부동산 담보신탁의 경우 계약시점에 “신탁사는 채무자의 채무불이행시 해당 물건을 온비드에서 바로 팔아버릴 수 있다”라는 계약 조건이 들어가게 됩니다.
또한 신탁법은 이러한 계약을 인정하고 있습니다. 계약 조건을 채권자의 입맛에 맞춰 변경할 수 있다는 것은 굉장한 장점입니다.

부동산 담보신탁은 채권자 입장에서 가장 강력한 담보를 제공받는 거래입니다.

누군가에게 자금을 대여했을 때, 가장 강력한 보호 수단은 빌려간 사람이 가지고 있는 자산의 소유권을 가져오는 것입니다.
담보신탁은 신탁사가 채무자 부동산의 소유권을 가져오는 형태로 등기부등본에 표시됩니다.
신탁사가 등기부상 소유권을 가지고 있는 한, 제3자가 채무자와 거래를 할 수 없는 것이죠(신탁과 관련한 전세사기는 여기서 나옵니다.
등기부상 신탁사가 소유자인데 채무자와 거래를 하면 보호받을 수 없습니다).

오래 전에는 채권자가 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정하지 않고 소유권이전청구에 대한 가등기를 설정했습니다.
채무자가 약속을 어기면 가등기가 본등기로 이행되며 그대로 소유권을 가져와 버렸죠. 우리나라의 사회 제도가 정비되면서 이러한 거래는 이제 거의 없어졌습니다.
이러한 거래가 있었다는 사실은 소유권을 가져오는 것이 얼마나 강력한 채권자 보호 수단인지 방증하고 있습니다.

부동산에 대해 근저당권을 설정하는 비용보다 오히려 신탁보수가 저렴합니다.

근저당권 설정에 따른 비용으로는 등록세, 교육세, 국민주택 채권 매입 등이 필요합니다.
반면, 부동산 담보신탁은 등록세, 교육세, 국민주택 채권 매입 비용이 들지 않습니다.
대신 신탁보수가 필요하나 이 금액은 근저당 설정에 필요한 금액보다 훨씬 적습니다.

신탁보수가 저렴한 이유는 이미 신탁계약이 어느 정도 정형화되어 있기 때문에 부동산 신탁회사에서 입장에서는 새로운 신탁계약을 체결하기 위한 비용이 높지 않기 때문입니다.
부동산 신탁회사 인터넷 홈페이지에 가면 표준신탁 계약서가 올라와 있습니다.
신탁회사는 이 표준신탁계약서에서 계약마다 조금씩만 바꾸어서 새로운 계약을 체결하는 것이죠.
자본주의의 대부분의 산업이 그렇듯, 신탁사도 나름 대량생산 방식으로 비용을 낮추고 있는 것입니다.

신탁자산은 채무자 또는 제3자의 개인회생 및 파산으로부터의 보호가 가능합니다.

부동산 담보신탁은 채무자 또는 제3자의 개인회생이나 파산이 신탁된 부동산에는 영향을 미치지 않게 합니다.

근저당의 경우, 근저당권 설정자(소유자)가 개인회생이나 파산을 해버리면 근저당권이 우선변제권(경매 등의 절차에서 배당 받을 수 있는 권리)을 가지기는 하지만 그 사람의 개인회생 또는 파산 절차를 통해서 배당을 받아야 하며 100% 다 보장을 받기가 어렵습니다.

반면, 신탁을 해놨다는 건 채무자 또는 제3자(물상보증인) 소유의 부동산을 수탁자 앞으로 이전해 놓은 거기 때문에 채무자나 제3자가 개인회생이나 파산을 하더라도 이 부동산에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
또한, 심지어는 수탁자가 개인회생을 하거나 파산을 하더라도 신탁재산에는 영향을 미치지 않습니다. 매우 막강한 권한이죠.
수탁자가 잘못됐을 경우, 수탁자의 고유재산 재산만 개인회생이나 파산 절차에 들어가는 것
지 수탁 자산 대해서는 개인회생과 파산 절차에 전혀 영향을 받지 않습니다.

이러한 제도는 왜 생겼을까요? 우리나라 개발 과정에서 돈은 없는데 건물은 지어야겠고, 시행사들은 분양대금을 받으면서 동시에 건축을 진행했었습니다.
그 과정에서 시행사가 잘못됐을 경우, 내집 한 채 마련해보고자 했던 수 많은 서민들이 고통을 받았겠죠. 이를 방지하고자, 신탁제도가 도입되었고 수탁재산은 공익을 위하여 막강한 권한을 인정해준 것입니다.
시행사가 개발을 완료하기 전까지는 신탁사에게 소유권을 이전시켜 놓고, 혹시라도 시행사가 잘못됐을 경우 이를 수분양자(서민들)에게 돌려주기 위한 취지였습니다.

채권 회수에 소요되는 시간이 짧습니다.

근저당권의 경우, 법원 경매 절차를 통해서 배당을 받게 됩니다.
그런데 법원의 경매 절차라고 하는 것은 시간이 상당이 오래 걸립니다.
감정평가도 받아야 하고 다른 사건들도 많기 때문입니다.
경매 들어가고 배당을 받기까지 1년은 기본입니다.

반면, 부동산 담보신탁은 공매 절차를 통해서 배당을 받습니다.
공매 절차라고 하는 것은 그 속도가 일반 매매와 거의 같습니다.
수탁자가 신탁된 부동산을 공개적으로 매각해서 가장 비싸게 사겠다는 사람한테 파는 절차입니다.

신탁계약서에는 어떻게 팔겠다는 내용까지 들어가게 됩니다. 이 절차마저 자유롭게 설정할 수 있는 것이 신탁계약입니다.

채권자는 돈을 굴려서 돈을 만들어야 하는 은행입니다.
돈이 부실채권에 묶여 있으면 관계당국의 지침에 의해 대손충당금도 쌓아야 하기며 BIS 비율도 맞춰야 하기에 다른 자산에 대한 투자가 제약됩니다.
때문에, 약간 손해를 보더라도 돈을 빨리 굴려야 하는 입장입니다.

신탁공매 물건에 투자를 하는 개인투자자 입장에서 투자성은 여기서 나옵니다.
채권자가 손해를 본다 하더라도 물건을 빨리 던져야 하는 입장이기 때문에 투자자는 싸게 살 수 있는 기회가 되는 것이죠.

http://mghat.com/product/security.do

위 링크는 무궁화신탁 홈페이지이며 담보신탁의 장점을 그림과 함께 간단히 설명해 두었습니다.

이상 신탁공매 투자를 위해 이해도를 높이는 목적으로 채권자가 담보신탁계약을 왜 체결하려 하는지 알아 봤습니다.