신탁은 “믿고 맏긴다”라고 해석되는데, 이 해석 조차 투자 목적으로는 와 닿지 않습니다. 이번 글에서는 신탁의 간략한 의미와 이러한 기법이 왜 도입되었는지 생각하고 이를 투자에 적용하기 위한 개념들을 소개하겠습니다.
일반인들이 가장 자주 접하는 신탁 : 부동산 담보신탁
사실 ‘부동산 담보신탁’이라는 용어가 법적으로 정의되어 있지는 않습니다. 기본적으로 신탁상품은 자율성이 그 핵심이고, 신탁사는 신탁상품을 자유롭게 설계할 수 있습니다. 마치 수 많은 종류의 보험이 있지만 상품에 따라 큰 틀에서 경영자 보험이니, 종신보험이니 나누는 것처럼 부동산 담보신탁 또한 수 많은 신탁상품 부동산 담보대출과 유사한 법률관계를 설계한 것이라 생각하면 됩니다.
부동산 담보신탁을 정의하자면 “위탁자가 자신 또는 타인의 채무를 담보하기 위한 목적으로 수탁자에게 부동산에 대한 권리를 신탁하는 것”으로 정의할 수 있습니다.
조금 더 직관적인 용어로 정의하면,
- 위탁자 : 부동산 소유자
- 수탁자 : 신탁사
- 부동산에 대한 권리 : 소유권(소유권 뿐만 아니라 부동산 등기법상 등기할 수 있는 권리인 지상권, 전세권, 임차권도 신탁 가능함. 대표는 소유권입니다.
가장 일반적인 경우 적용하면 “소유자가 채무를 담보하기 위해 신탁사에 소유권을 넘기는 것”이라 하겠습니다.
그럼 여기서 질문이 나옵니다. 채무자가 빚을 진 것은 알겠는데, 소유권을 넘긴다는 것은 무슨소리냐? 그래서 이해가 더 쉬운 근저당권과의 비교가 필요합니다.
근저당권과의 유사점과 차이점
근저당권 : 채권자 독자적으로 설정될 수 없습니다. 채권자와 채무자 사이에 채권채무 관계가 있어야 합니다. 채무자가 자기소유 부동산이 있으면 그 부동산에다 근저당권을 설정할 수 있습니다.
부동산 담보신탁은 근저당권과 상당 부분 유사한데, 은행은 당연히 신탁상품이 근저당권보다 좋은 점이 있으니 이러한 거래를 하는 것이겠지요. 우선 은행 입장에서 돈 빌려주고 근저당을 설정하는 것보다 좋은 점이 무엇인지 알아보겠습니다.
<근저당권 vs. 부동산 담보신탁>
| 부동산 근저당권 | 부동산 담보신탁 | 비고 | |
| 기본 용어 | 근저당권자=채권자 근저당권설정자=채무자 | 근저당권자=채권자 근저당권설정자=채무자 | |
| 수탁자 존재 여부 | 수탁자 없음 | 신탁사 = 수탁자 | 아래에서 추가 설명 |
| 소유권 | 채무자에게 있음 | 신탁사에게 있음 | |
| 처분권한 | 채무자에게 있음 | 신탁사에게 있음 | |
| 등기부 표시 | 을구 | 갑구 | |
| 민법으로 규율 | 신탁계약으로 규율 |
신탁에는 수탁자라는 개념이 들어오고 3자간 관계가 설정되고. 신탁계약에서 정한 바에 따라 설정하고 절차가 진행됩니다. 근저당권은 민법에 따라 설정과 절차가 진행되는데 신탁은 신탁법이 있는데 신탁계약에 따른다니 의문이 또 생깁니다. 이는 신탁법 자체의 구조가 민법보다 훨씬 자율성을 인정하고 있기에 그렇습니다. 신탁법ㅇ; 여러 신탁에 있어서 기본적인 것만 규정하고 세부적인 사항은 신탁 계약에서 정하도록 하고 있습니다. 그래서 매우 변화무쌍하고 당사자간 계약에 따라서 다양하게 설정할 수 있는 것이지요. .
부동산 담보신탁은 신탁계약으로서 근저당권과 유사한 효과가 나타나게끔 구조를 설계한 것입니다. 물론 신탁법상 강행규정에 위배되지 않는 한 선에서 그렇습니다.
부동산 담보신탁이 채권자 입장에서 근저당보다 강력한 점은 바로 소유권 자체를 가져오는 구조이기 때문에 그렇습니다. 근저당권도 최선순위 물권이면 똑 같은 거 아니냐라고 생각할 수 있는데 실무적으로는 그렇지가 않습니다. 근저당이 아무리 최선순위라고 하더라도 가지고 있는 것만 것 못하지요. 가령, 최선순위 근저당권자는 채무자의 채무불이행시 적어도 반년이상 걸리는 경매절차로 채권을 회수해야 합니다. 그러나 신탁사는 조건만 맞으면 채무불이행 하고 몇 주만에 부동산을 팔아버릴 수 있습니다. 환가처분에 들어가는 시간과 노력만 보아도 소유권을 가져온다는 것이 얼마나 강력한지 알 수 있죠.
은행 입장에서의 장점은 여기서 그치지 않습니다. 채무자가 파산 등의 절차에 돌입한 경우, 채권자는 관련 절차를 따라 채권을 회수하여야 합니다. 그런데 관련 절차가 하세월이고 어떤 변수가 발생해서 지체될지 모르는 일입니다. 은행은 빌려준 돈이 부실채권이 되면 해당 금액의 일부를 또 묶어놔야 합니다. 은행의 부실화를 막기 위한 제도이지요. 손헤를 보더라도 시간적으로 빨리 팔아 부실채권을 줄이고, 다시 투자를 할 수 있게 해야 은행 입장에서 이익입니다. 그러니 신탁담보대출을 선호하게 됩니다.
다음 글에서는 신탁공매 투자를 위해서 더 알아야 하는 지식을 구체적으로 적어 보겠습니다.